Los problemas de los cerramientos de terrazas
Desde siempre han constituido una fuente inagotable de conflictos
Propiedades. El País
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Cerramientos de terrazas - Foto: Propiedades. El País
Terrazas y comunidades de propietarios
Los cerramientos de terrazas, ya se trate de terrazas a nivel o terrazas-cubierta, han constituido tanto tradicionalmente como en la actualidad, fuente inagotable de conflictos en el ámbito de las comunidades de propietarios, dando lugar a numerosos pronunciamientos judiciales al respecto.
La problemática viene suscitada principalmente por la inobservancia de los requisitos legales establecidos al respecto por parte del propietario que lleva a cabo tal cerramiento, ya que dicha obra, aun cuando la terraza pueda ser un elemento privativo, la mayoría de las veces lleva aparejada la modificación de un elemento común, como es la fachada o estructura arquitectónica del edificio.
De acuerdo con lo previsto en los artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, la alteración de la estructura del edificio debe someterse a lo previsto para la modificación del título constitutivo, es decir, se requiere el acuerdo unánime de la junta de propietarios.
Así que cualquier obra realizada por un propietario, incluso en un elemento privativo, pero que suponga alteración de un elemento común y no reúna tal aprobación unánime del resto de la junta, se considera ilegítima, estando la comunidad facultada en ese caso, a instar, a través del procedimiento correspondiente, la demolición de la obra y devolución de la terraza a su estado originario.
No cabe ninguna duda que cuando se realiza el cerramiento de una terraza que es descrita en los estatutos como elemento común, aunque tenga atribuido un uso privativo, tal y como normalmente ocurre con las terrazas situadas en la cubierta de los edificios, se precisa la autorización unánime de la junta de propietarios, pues el uso exclusivo que por parte de un propietario se haga de tal terraza, no le priva de su destino o carácter de elemento común.
Terrazas de carácter privativo
Mayor complejidad pudiera presentar a simple vista, aunque en el fondo la solución es la misma, cuando el cerramiento se realiza sobre una terraza de carácter privativo, como con frecuencia son las terrazas a nivel a las que se les ha dado ese carácter en el título constitutivo de la propiedad horizontal.
La Ley de Propiedad Horizontal permite a cada propietario realizar dentro de su propiedad las alteraciones o modificaciones de los elementos arquitectónicos que desee, imponiéndole en tal caso únicamente la obligación de comunicar las obras a realizar a quien represente a la comunidad, pero imponiéndole también la importante limitación o prohibición de que tales obras no alteren la estructura o configuración exterior del edificio.
Por tanto, el cerramiento de una terraza, aun cuando la misma tenga carácter privativo, mediante la colocación ya sea de contraventanas, barandillas, celosías, o cualquier otro elemento que suponga una alteración del aspecto exterior del edificio necesita, además de la correspondiente licencia de obras concedida por el Ayuntamiento, el acuerdo unánime de la junta de propietarios.
La junta deberá autorizarlo, ya que en cualquier caso se está produciendo una perturbación o modificación del aspecto exterior del inmueble, y al constituir la fachada un elemento común, no puede ignorarse el requisito exigido en la ley para las innovaciones de elementos comunes: unanimidad.
Intervención de los tribunales
A la vista de ello, y en relación a lo que venimos exponiendo, conviene también hacer una breve reseña a la cuestión sobre la que también con cierta frecuencia han tenido que pronunciarse los tribunales, relativa a si ese consentimiento debe ser necesariamente expreso, o si, por el contrario, es admisible un consentimiento tácito expresado por el silencio del resto de los propietarios, una vez que por uno de ellos se ha llevado a cabo el cerramiento de una terraza sin autorización previa de la junta.
En este sentido, la jurisprudencia muestra dos líneas contradictorias, por una parte en determinados supuestos se ha negado la posibilidad de tal consentimiento tácito alegando que "conocimiento no equivale a autorización".
Mientras que otra línea jurisprudencial, la más abundante, se muestra de acuerdo en que el transcurso del tiempo, una vez realizada la obra sin que la comunidad haya manifestado su oposición al respecto, equivale a un consentimiento tácito, puesto que lo contrario sería ir contra los actos propios, por lo que la unanimidad que exige la ley quedaría sanada, habiendo incluso algún tribunal que ha considerado suficiente para ello el transcurso de un plazo de dos años.
En cualquier caso, debe quedar bien claro que, todo cerramiento de una terraza requiere la autorización unánime de la junta de propietarios, pues aun en el caso de que la misma fuera de propiedad privativa, es muy difícil pensar en una obra de cerramiento que no afecte la estructura y configuración exterior del inmueble.
Si bien, por otro lado, también entendemos que la prohibición contenida ven la ley no debe interpretarse con el mismo rigor en todos los casos, sino que en cada caso habrá que estar a las razones que aconsejan tal prohibición, y que han de estar en relación con la categoría del inmueble, su línea arquitectónica, la parte que del mismo pueda resultar afectada, etcétera.